Bij de invoering van de landhervormingwetgeving (1982) werd het recht van grondhuur geïntroduceerd als nieuw zakelijk recht. De regels betreffende dit recht zijn nader omschreven in de decreten:

L-1: Decreet Beginselen Grondbeleid (DBG), S.B. 1982 no. 10

L-2: Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD), S.B. 1982 no. 11;

L-3: Decreet rechtstoestand vóór 1 juli 1982 uitgegeven gronden (Decreet RT) S.B. 1982 no. 12.

Art. 6 DBG bepaalt dat domeingrond onder een zakelijke titel uitsluitend in grondhuur wordt uitgegeven. Vóór 1982 zijn er reeds andere zakelijke rechten op domeingrond gevestigd, een van de belangrijkste is het recht van erfpacht. Bij het eindigen van de oude zakelijke rechten kunnen deze niet verlengd worden, maar kan wel conversie (omzetting) van dit recht gevraagd worden. Het reeds vervallen recht van erfpacht wordt dan in grondhuur uitgegeven. Indien echter geen conversie gevraagd wordt en het oude recht is geëindigd dan keert de grond van rechtswege terug in de boezem van de Staat.

Voor zover nagegaan kan worden zijn de eerste grondhuurrechten uitgegeven in de tweede helft van het jaar 1982. De duur van dit recht wordt bij de vestiging bepaald op tenminste vijftien en ten hoogste veertig jaren (art. 14 lid 3 DUD). Voor zover ons bekend zijn de grondhuurrechten in de praktijk steeds verleend voor de maximale wettelijke duur namelijk 40 jaar.

De eerste uitgifte waarop wij de hand hebben kunnen leggen dateert van 26 september 1982 en is uitgegeven voor 40 jaar. Deze expireert dus op 26 september 2022.

Art. 33 lid 1 DUD bepaalt het navolgende:

De grondhuurder, wiens recht als zodanig door het verstrijken van de grondhuurtermijn zou vervallen, wordt desverlangd, wanneer en voor zover niet door de Minister, de Grondkamer gehoord, terugkeer van de grond tot het vrije Staatsdomein nodig wordt geacht, door verlenging van de duur van het recht met ten hoogste een gelijke termijn als waarvoor het oorspronkelijk verleend was en onder mogelijk nadere voorwaarden, in het genot daarvan gelaten, indien hij uiterlijk zes maanden vóór het verstrijken van de lopende grondhuurtermijn een schriftelijk verzoek van die strekking bij de Minister heeft ingediend.

Dit betekent dat voor de eerder genoemde uitgifte van 26 september 1982, de aanvraag voor verlenging uiterlijk op 26 maart 2022 had moeten geschieden. De vraag is of de Minister van Grondbeleid en Bosbeheer deze termijn zo strikt zal hanteren.

Hiertegenover staat dat bij eindiging van het grondhuurrecht door expiratie van de wettelijke termijn, de grondhuurder recht heeft op een vergoeding van het zogenoemde recht van beterschap, waarmee bedoeld wordt de gestichte opstallen en beplantingen die door de grondhuurder zijn aangebracht. De eigendom van de door de grondhuurder gestichte opstallen zijn volgens de natrekkingsregel van de staat.

Art. 34 DUD formuleert het als volgt:

1. Bij het teniet gaan van het recht door het verstrijken van de grondhuurtermijn heeft de gewezen grondhuurder aanspraak op een schadeloosstelling van Staatswege overeenkomende met de waarde van de beterschap op het tijdstip waarop de termijn is geëindigd.
2. Onder beterschap, waarvoor schadeloosstelling wordt uitgekeerd, is niet begrepen de waarde van opstallen die zonder noemenswaardige beschadiging kunnen worden afgebroken om elders te worden opgezet.

Uit het voorgaande volgt dat indien het recht is geëxpireerd, omdat de termijn is verstreken en de overheid weigert het recht te verlengen, de gewezen grondhuurder aanspraak maakt op een schadeloosstelling van de beterschap, tenzij hij de opstallen op eenvoudige wijze kan afbreken en elders kan opzetten.

Dit laatste lijkt vrijwel onmogelijk m.b.t. de gebruikelijke woonhuizen die door de grondhuurders gebouwd plegen te worden. Het is daarom verwachtbaar dat de overheid de bestaande grondhuurrechten voor of na de expiratie zal verlengen. Een verplichting hiertoe bestaat echter niet. Alles hangt af van het beleid van de regering. Het beleid kan echter bijvoorbeeld op grond van onbehoorlijk bestuur aan het oordeel van de rechter worden onderworpen. Procederen is in ons land een langdurige en kostbare zaak!

Uit de van overheidswege verkregen informatie kan opgemerkt worden dat de situatie waarin de staatskas verkeert weinig ruimte openlaat voor het uitkeren van schadeloosstellingen.

Gelet op het voorgaande is het van enorm belang dat de (rechts)persoon aan wie een zakelijk recht toebehoort, let op de termijn waarvoor deze is uitgegeven en tijdig de verlenging daarvan aanvraagt.

Kewita Soerjoesing LL.B.

Ragini Dhanes MICL LL.B.