Resumé:

Bij uitgifte in grondhuur of erfpacht wordt in de voorwaarden vaak opgenomen dat de grond uitsluitend bestemd is voor bebouwing en bewoning. Dit laatste begrip is niet bij wet gedefinieerd. In het rechtsverkeer was de geldende opvatting dat de grond in cultuur gebracht mocht worden en dat er daarop opstallen gebouwd mochten worden uitsluitend bestemd voor bewoning.

Het Hof van Justitie (HvJ) heeft in een uitspraak op 3-12-2021, echter op een voor velen verrassende wijze bebouwing en bewoning als volgt gedefinieerd: bebouwing en bewoning houdt in dat elk bouwwerk mag worden gesticht, mits er ook de mogelijkheid van bewoning wordt geschapen.

Deze definitie van ons hoogste rechtscollege zou een doorkruising kunnen betekenen van het tot nu toe gevoerde beleid dat indien domeingrond voor bebouwing en bewoning wordt uitgegeven, aan de overheid bestemmingswijziging moet worden aangevraagd indien de grondhuurder/ erfpachter de grond voor bedrijfsmatige doeleinden wenst te gebruiken.

Indien de staat het niet eens is met de uitspraak van het HvJ, hetgeen verwachtbaar is, is wettelijke definiëring van bebouwing en bewoning noodzakelijk.

Het begrip bebouwing en bewoning wordt in de historie van het Surinaamse zakenrecht reeds eeuwen gebruikt, meestal als er sprake is van een beperkt zakelijk recht.

Onder zakelijk recht wordt globaal verstaan een recht dat niet persoonsgebonden is, maar kan worden overgedragen. Het meest omvattende zakelijke recht is het eigendomsrecht.

De beperkte zakelijke rechten zijn daarvan afgeleid. In Suriname zijn de bekendste hiervan: erfpacht en grondhuur. Bij de uitgifte van deze laatste rechten plegen voorwaarden gesteld te worden door de hoofdgerechtigde (de eigenaar) aan de beperkt gerechtigden (erfpachter of grondhuurder), waartoe behoort het geven van de bestemming van bebouwing en bewoning.

Onze wetgeving geeft geen definitie van dit laatste begrip. Voor de betekenis ervan, zou dus hulp gezocht moeten worden bij het spraakgebruik.

Onder bebouwing kan verstaan worden het in cultuur brengen van de grond, maar ook het opzetten van bouwwerken. Bewoning noemt men het gedurende langere tijd verblijven op een plek, die speciaal daartoe ingericht is.

Onze wetgever is er blijkbaar van uitgegaan dat het voor iedereen duidelijk moet zijn wat onder bebouwing en bewoning verstaan wordt. Dat leek in ons land inderdaad het geval te zijn totdat het Hof van Justitie (HvJ) op 3-12-2021 in de zaak Stichting Hon Min e.a. ca. de Staat Suriname en DZ, een opzienbarend vonnis gewezen heeft. Uit het vonnis blijkt dat er verschil van mening kan bestaan over de betekenis van bebouwing en bewoning.

Ik memoreer dat in het kort weergegeven de kern van de uitspraak is dat bebouwing en bewoning inhoudt dat elk bouwwerk mag worden gesticht, mits er ook de mogelijkheid van bewoning wordt geschapen.

In het dezer dagen (enigszins verlaat) te verschijnen Surinaams Juristen Blad (SJB 2022 no. 3) heb ik een uitvoerige noot (commentaar) op dit vonnis geschreven dat niet alleen voor juristen van belang is, maar voor iedereen die in de praktijk met de rechten van grondhuur en erfpacht te maken heeft.

Kort samengevat: naar mijn mening is zowel in de rechtspraktijk als bij de overheid er steeds van uitgegaan dat bebouwing en bewoning betekent dat het desbetreffende perceel alleen gebruikt mag worden voor bewoning, dus als woonhuis.

Indien het gaat om commerciële doeleinden, wordt zulks expliciet aangegeven in de uitgiftevoorwaarden.

Indien in de praktijk een grondhuurder of erfpachter met als bestemming van zijn perceel bebouwing of bewoning een commercieel object op zijn perceel bijvoorbeeld een winkel of fabriek wenst te plaatsen, is het zo dat daarvoor een bestemmingswijziging van overheidswege (ministerie GBB) moet worden verleend.

De uitspraak van het HvJ houdt in dat het niet nodig is voor een grondhuurder of erfpachter om een bestemmingswijziging aan te vragen, als hij er maar zorg voor draagt dat het bouwwerk tevens als woonhuis kan dienen.

De uitspraak van het HvJ lijkt ingegeven te zijn door praktijkgevallen waarbij in dezelfde buurt (Zorg en Hoop) winkelpanden zijn gebouwd die tevens ruimte geven voor bewoning.  In deze gevallen heeft de overheid geen maatregelen getroffen tegen de exploitanten, daar hen een rechtsgeldige bouwvergunning was verleend.

De vordering van eisers werd afgewezen op grond dat intrekking van de bouwvergunning in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel.

Dit is een merkwaardige vorm van redeneren, omdat uit een onjuist beleid een rechtsregel wordt afgeleid. Veeleer was verwachtbaar dat het verkeerde beleid voor de toekomst gecorrigeerd zou worden.

Omdat het in casu gaat om een uitspraak van ons hoogste rechtscollege, waarnaar in voorkomende gevallen verwezen kan worden, wordt geadviseerd dat de wetgever ingrijpt middels een aanvulling van het Decreet Uitgifte Domeingrond waarin het begrip bebouwing en bewoning wettelijk wordt omschreven in het belang van het door de overheid gevoerde grondbeleid.

door Carlo Jadnanansing